돈·주거 › 보증금
계약은 끝났는데 집주인이 전화를 안 받습니다. 이사 날짜는 다가오고요. 이럴 때 순서를 잘못 밟으면 보증금을 받을 권리 자체가 사라집니다.
10초 답
보증금을 못 받았다면 짐을 빼기 전에 임차권등기가 등기부에 올라간 것부터 확인하세요.
먼저 나가면 순위가 사라집니다.
이 순서로 하면 됩니다
01계약은 아직 안 끝났습니다 — 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 조급하게 집을 비워줄 이유가 없습니다
02끝낸다는 뜻을 서면으로 남기기 — 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것이 됩니다. 이미 묵시적으로 갱신됐다면 언제든 해지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다
03도달을 증명할 수 있는 방법으로 — 통화는 기록이 남지 않습니다. 문자·카카오톡·내용증명처럼 보낸 날과 받은 사실이 남는 방법을 쓰세요
04이사 전에 임차권등기명령 신청 — 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 임대인 동의는 필요 없고, 2023.7.19부터는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 올릴 수 있습니다
05등기부에 오른 것을 확인한 뒤 이사 — 등기를 마치면 이사하고 주소를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청 접수만으로는 부족합니다. 등기와 신청에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다
06그래도 안 주면 지급명령 또는 소송 — 지급명령은 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다. 판결 같은 집행권원이 있으면 집을 비워주지 않은 상태에서도 경매를 신청할 수 있습니다
07집행권원이 생기면 강제경매와 배당요구 — 청구액이 3,000만원 이하면 소액사건으로 간이하게 진행됩니다. 이미 경매가 진행 중이라면 법원이 정한 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 종기를 넘기면 순위가 있어도 배당에서 빠집니다
민사소송법 제462조·제470조 · 소액사건심판법 제2조 · 민사집행법 제88조
반환보증에 가입했다면
01임차권등기가 먼저 — 원칙적으로 주택임차권등기를 마친 뒤에야 이행청구를 할 수 있습니다
02진행 순서 — 사고 통지 → 이행청구 → 이행심사 → 대위변제. 대위변제는 보증이행청구일 이후 1개월 이내이고, 명도·퇴거를 마쳐야 이행금액을 받을 수 있습니다
03통지를 놓치면 청구가 막힙니다 — 만기 2개월 전 갱신거절 통지를 하지 않아 묵시적 갱신이 되면 약관상 사고 사유에 해당하지 않습니다
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 이행청구 안내
이건 오해입니다
!신청해두고 이사 가면 됩니다 (X) — 법은 “임차권등기를 마치면” 권리가 유지된다고 정합니다. 등기 전에 전출하면 그동안 쌓아둔 순위를 잃습니다
!분쟁조정은 무료다 (X) — 주택임대차분쟁조정위원회 수수료는 조정목적의 값에 따라 1만~10만원입니다. 최우선변제 대상 임차인·기초생활수급자 등은 면제됩니다
!조정을 신청하면 임대인이 나와야 한다 (X) — 임대인이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 각하됩니다. 상대가 대화를 거부하는 상황이라면 처음부터 등기·지급명령 쪽이 빠릅니다
!반환보증이 있으면 만기 당일 청구된다 (X) — 계약 종료 후 1개월까지 못 받은 때가 보증사고입니다. 청구할 때 만기 2개월 전 갱신거절 통지를 임대인이 받았다는 증빙과 임차권등기명령 결정문을 요구합니다
주택임대차보호법 제3조의3·제21조 · 주택도시보증공사 보증이행 안내
혼자 하기 어렵다면
·132 대한법률구조공단 — 무료 법률상담. 기준 중위소득 125% 이하면 무료 법률구조 대상이고 소송대리까지 지원합니다
·1533-8119 전세피해지원센터 — 변호사·법무사 상담, 나홀로 소송 비용 지원 안내
·1644-5599 임대차분쟁조정 상담센터 — 조정 신청 전 상담
·1566-9009 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금반환보증 가입자의 이행청구
·전세사기가 의심되면 — 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 피해자 결정을 신청할 수 있습니다
임차권등기명령·지급명령 신청은 대법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인으로 낼 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제4조·제6조·제6조의2·제21조·민사소송법 제462조·제470조·제474조·민사집행법 제88조·소액사건심판법 제2조·법제처 국가법령정보센터 · 주택도시보증공사·시행 2026.01.02