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계약금 송금 전, 오늘 바로 보내 달라는 연락을 받았나요? 소유자와 대리권, 등기, 계좌를 맞춰 보기 전이라면 송금보다 확인이 먼저입니다.
계약서의 임대인 이름, 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서, 등기사항증명서의 갑구·을구 표기, 송금할 계좌 명의. 계약금 송금 전 이 넷을 차례로 맞춰 보세요. 하나라도 비어 있으면 오늘은 보내지 마세요. 계약금은 한 번 건너가면 돌려받는 조건이 달라집니다.
계약금 송금 전, 이 네 줄부터 맞춰 보세요
하나라도 비어 있으면 그 자리에서 보내지 않습니다. 확인이 끝난 뒤 다시 판단하세요.
① 등기 소유자와 계약서 임대인이 다르면 그 자리에서 멈추세요
임대차계약 전에는 부동산등기부를 확인해 소유자가 누구인지, 계약자가 집주인과 일치하는지 확인해야 합니다. 찾기쉬운 생활법령정보 · 등기부의 확인 등이 정한 첫 순서입니다. 등기사항증명서의 소유자 이름, 계약서의 임대인 이름, 마주 앉은 사람의 신분증을 나란히 놓고 대조하세요.
이름이 다르다고 곧바로 잘못된 계약은 아닙니다. 주택에 처분권이 있거나 적법한 임대 권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결). 다만 그 권한을 보여 주는 자료가 아직 없다면 오늘 보낼 이유도 없습니다.
집주인이 아니라 세 들어 사는 사람이 다시 세를 놓는 전대차라면 임대인의 동의 여부부터 확인하세요. 동의 없이 맺은 전대차는 계약 자체는 성립하지만 전차인이 임차권을 주장할 수 없습니다. 임대인이 주택 반환을 요구하면 집을 비워 줘야 하고, 보증금도 임대인이 아니라 전대인에게 청구해야 합니다. 임대인의 인감증명서가 첨부된 동의서를 받아 두세요.
주소도 이름만큼 중요합니다. 등기부 표제부의 지번, 집합건물이라면 동·호수가 계약하려는 집과 같아야 합니다. 잘못된 지번이나 동·호수로 계약하면 「주택임대차보호법」의 보호를 받지 못하는 문제가 생깁니다.
② 가족이 나왔어도 위임장이 없으면 대리권은 없습니다
소유자의 대리인과 계약한다면 대리인의 신분증, 소유자의 인감이 찍힌 위임장, 인감증명서 세 가지를 확인하세요. 위임장에는 부동산 소재지, 소유자 이름과 연락처, 계약의 목적, 대리인의 이름·주소·주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지와 날짜가 적히고 소유자의 인감이 찍혀 있어야 합니다. 위임장의 인영과 계약서에 찍을 인영, 인감증명서의 인영이 같아야 나중에 다툴 일이 줄어듭니다.
근거 · 찾기쉬운 생활법령정보 · 임대차계약의 당사자 확인 등
“가족이라서 괜찮다”는 말은 권한 증빙이 아닙니다. 국토교통부 마이홈 안내는 위임장 없이 맺은 계약은 원천적으로 무효이며, 대리 계약자가 가족이라 하더라도 법적인 대리권이 없다고 적고 있습니다. 배우자도 예외가 아닙니다. 부부 사이에는 일상가사에 관한 대리권이 있지만(「민법」 제827조 제1항), 주택을 임대하는 일은 일상가사에 들어가지 않습니다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다16369 판결).
중개사가 임대인을 대리해 나왔다면 한 단계가 더 있습니다. 공인중개사자격증이나 중개사무소등록증과 신분증, 얼굴을 대조하고 소유자에게 직접 전화해 위임한 사실과 계약조건을 확인하세요. 임대인에게는 보증금이 적은 월세계약을 했다고 속이고 임차인의 보증금을 가로채는 사고가 있어서, 공식 안내가 이 확인을 따로 적어 두었습니다.
③ 갑구·을구에 모르는 표기가 남아 있으면 송금을 미루세요
등기사항증명서는 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류입니다(「부동산등기법」 제19조 제1항). 그 등기부가 부동산의 표시와 소유권·지상권·전세권·저당권 같은 권리관계의 득실변경을 적어 두는 공적 장부입니다.
표제부에서 지번과 동·호수를 맞췄다면 갑구와 을구를 봅니다. 갑구에는 소유권과 가압류·가처분 같은 처분 제한이, 을구에는 저당권·전세권처럼 소유권 외의 권리가 적힙니다. 모르는 권리나 제한이 보이거나 중개사의 설명과 등기 내용이 어긋나면, 그 표기의 뜻과 지금도 효력이 남아 있는지를 확인한 뒤에 다음 단계로 넘어가세요.
등기는 직접 떼어 보는 편이 빠릅니다. 대법원 인터넷등기소에서 365일 24시간 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 등기소를 방문하면 열람과 발급이 각각 1,200원, 무인발급기는 1,000원입니다.
④ 계약서 임대인 이름과 예금주가 같을 때 보내세요
계약금 송금 전 마지막 확인은 계좌입니다. 계약서에 적힌 임대인·수령인과 송금을 요청받은 계좌의 예금주가 같은지 확인하세요. 중개사에게 임대차를 위임한 경우 공식 안내는 보증금과 월세를 임대인 계좌로 직접 입금받아 중개사가 보증금을 수령하지 못하도록 하라고 임대인에게 권합니다. 돈은 계약서에 이름이 적힌 사람의 계좌로 가는 것이 기본이라는 뜻입니다.
명의가 다르다면 누가 어떤 권한으로 계약금을 받는지, 그 관계를 계약서나 특약에 서면으로 남겨 달라고 요청하세요. 통화나 문자로 “계좌가 바뀌었다”는 안내가 오면 그대로 보내지 말고, 계약서에 적힌 번호로 다시 걸어 확인하세요. 보낸 뒤에는 금액과 명목이 적힌 영수증을 주고받습니다.
계약금을 보내면 마음이 바뀌어도 그대로 돌아오지 않습니다
계약금은 계약이 체결됐다는 증거금이고, 중도금을 주기 전 단계에서는 해약금의 성격을 가집니다. 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 임차인은 준 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 물어 주고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조). 계약금을 위약금으로 삼는 특약이 있으면 손해배상액의 예정이 되기도 합니다.
그래서 계약금 송금 전 확인이 사실상 마지막 기회입니다. 확인은 보내기 전에 끝내고, 한 번 더 하는 자리는 잔금입니다. 중도금이나 잔금 기일 직전에 등기사항증명서를 다시 떼어 계약 당시와 권리관계가 같은지 확인하세요. 계약 이후에 근저당이 새로 잡히는 일이 있습니다.
이 글은 계약금 송금 전 눈으로 대조할 수 있는 항목을 순서대로 모은 것입니다. 서류가 일치한다고 숨은 사정까지 없다는 뜻은 아니고, 한 가지가 어긋난다고 상대방이 사기꾼이라는 뜻도 아닙니다. 판단이 서지 않으면 중개사와 소유자에게 자료를 다시 요청하고, 그래도 남는 의문은 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회나 담당 기관에 확인한 뒤 보내세요.
계약금 송금 전 자주 헷갈리는 네 가지
중개사가 괜찮다고 하면 등기사항증명서를 따로 안 봐도 되나요?
아닙니다. 중개사의 설명과 별개로 표제부의 지번과 동·호수, 소유자, 갑구와 을구를 직접 대조하세요. 오래전에 발급된 문서라면 의미가 없습니다. 계약 직전에 새로 뗀 등기사항증명서를 기준으로 맞춰 보세요.
소유자와 계약 상대방 이름이 다르면 무조건 계약하면 안 되나요?
처분권이 있거나 적법한 임대 권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다. 다만 그 권한을 보여 주는 자료가 없다면 계약금을 먼저 보낼 이유가 없습니다. 상대가 집주인이 아니라 세 들어 사는 사람이라면 임대인의 동의서부터 확인하세요.
가족이 대신 나왔다면 가족관계만 확인하면 되나요?
아닙니다. 위임장 없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원천적으로 무효이고, 가족이라도 그것만으로 법적인 대리권이 생기지는 않습니다. 배우자도 마찬가지여서 주택 임대는 일상가사대리권의 범위 밖입니다. 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 받아 위임 범위에 이 주택의 임대차와 계약금 수령이 들어 있는지 보세요.
계좌 명의가 다르지만 나중에 특약을 쓰면 괜찮나요?
특약은 송금한 다음에 쓰는 것이 아니라 보내기 전에 씁니다. 계약서상 임대인과 예금주가 다른 이유, 실제 수령 권한, 돌려받을 때의 관계를 먼저 서면에 적고 확인하세요. 순서를 바꾸면 나중에 다툴 때 근거가 남지 않습니다.
송금 버튼을 누르기 전 이 순서로 끝내세요
계약금 송금 전 이 여섯 단계를 순서대로 끝내면 빠뜨리는 항목이 없습니다.