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“보증보험은 계약한 뒤 가입하면 되는 거 아닌가유?” 집부터 계약했는데 가입 조건이 맞지 않으면 계약금과 이사 일정이 함께 꼬일 수 있습니다.
계약 전에 HUG·HF·SGI 중 가입 가능한 보증이 있는지 확인하세요. 집의 종류와 가격, 선순위채권, 등기 상태 때문에 가입이 막힐 수 있습니다.
이사한 뒤 반환보증을 신청하려고 보니 보증기관이 인정한 주택가격이 생각보다 낮았습니다. 선순위 근저당과 보증금을 더하자 한도를 넘었습니다. 계약은 이미 끝났고 계약금도 보낸 뒤입니다.
그래서 반환보증은 언제 가입하느냐보다 계약 전에 가입 가능한 집인지 확인하는 것이 먼저입니다. 사전 확인은 최종 승인서가 아니지만, 나중에 바꾸기 어려운 집과 계약 조건을 미리 거를 수 있습니다.
① 반환보증은 계약했다고 자동으로 생기지 않습니다
전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 전세대출을 받았다고 자동으로 가입되는 것도 아니고, 전입신고만 했다고 보장이 시작되는 것도 아닙니다.
신청한 뒤에는 보증기관이 주택, 보증금, 선순위 권리, 계약서, 임차인의 대항력을 따로 심사합니다. 집에 압류가 있거나 주택가격에 비해 보증금과 선순위채권이 크면 임차인이 성실하게 계약했어도 가입이 어려울 수 있습니다.
계약 뒤에 고치기 쉬운 것은 빠진 서류입니다. 바꾸기 어려운 것은 집의 권리관계와 보증금입니다. 그래서 계약금을 보내기 전에 가입 가능성을 확인해야 합니다.
② HUG·HF·SGI는 신청할 수 있는 길이 다릅니다
어느 기관이 무조건 낫다고 정할 수는 없습니다. 전세대출에 어떤 보증기관을 쓰는지, 보증금이 얼마인지, 집이 어떤 종류인지에 따라 신청할 수 있는 길이 달라집니다.
HF 전세자금보증을 이용할 예정이라면 대출 상담 때 “일반전세지킴보증도 함께 신청할 수 있나요?”라고 물어보세요. HUG를 생각한다면 주소와 보증금으로 공식 신청 가능 여부 확인 화면부터 이용하세요.
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③ 집의 가격과 권리관계가 기준을 넘으면 가입이 어렵습니다
HUG·HF의 기본 계산
보증한도 = 보증기관이 인정한 주택가격 × 90% − 선순위채권
예를 들어 보증기관이 인정한 주택가격이 4억원이고 선순위채권이 1억8천만원이라면 계산상 보증한도는 1억8천만원입니다. 내 보증금이 1억5천만원이면 이 산식 안에는 들어옵니다.
여기서 주택가격은 매도인이 부른 가격이나 중개업소의 호가가 아닙니다. 기관이 주택 유형에 따라 KB시세·부동산테크 시세, 공시가격, 최근 매매가액, 감정평가액 등을 정해진 순서로 적용합니다.
선순위채권도 을구의 근저당만 뜻하지 않습니다. 선순위 근저당권 설정액과 나보다 먼저 들어온 다른 임차인의 보증금이 함께 잡힐 수 있습니다. 특히 단독·다가구주택은 건물 전체의 선순위 임차보증금을 확인해야 합니다.
90%는 안전 점수가 아니라 보증기관의 심사 한도입니다. 산식에 들어온다는 사실만으로 경매 때 보증금이 전부 회수된다고 단정할 수 없습니다.
④ 임차인과 계약 조건이 맞지 않아도 가입이 막힙니다
전입신고와 확정일자는 계약 전에 끝낼 수 없습니다. 대신 집과 계약서 조건을 먼저 확인하고, 입주 당일 점유·전입신고·확정일자를 갖춘 뒤 바로 신청할 계획을 세우세요.
⑤ HUG·HF는 계약기간 절반이 지나기 전에 신청하세요
HUG와 HF는 원칙적으로 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전 신청해야 합니다. 2년 계약이라면 단순히 “계약 끝나기 전”이 아니라 절반이 되는 시점부터 계산해야 합니다.
마감일까지 기다릴 이유는 없습니다. 입주하고 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 필요한 서류를 바로 준비하세요. 기본적으로 확정일자부 임대차계약서, 주민등록등본, 신분증, 전입세대 확인서, 등기사항증명서와 보증금 지급 증빙이 필요합니다.
단독·다가구주택은 건물 전체의 전입세대 확인과 선순위보증금 자료를 더 요구받을 수 있습니다. SGI는 상품과 계약 조건에 따른 신청 가능 시기를 공식 페이지나 지점에서 따로 확인하세요.
⑥ 계약 전에는 일곱 항목을 순서대로 확인하세요
이 화면의 결과는 입력한 정보에 따른 사전 확인입니다. 최종 가입은 계약 뒤 제출서류와 최신 권리관계를 심사한 결과로 결정됩니다.
⑦ 이미 계약했다면 신청 기한과 등기 변동부터 확인하세요
계약했다고 포기할 단계는 아닙니다. 먼저 계약 시작일과 종료일을 보고 절반이 되는 날짜를 적으세요. 그다음 최신 등기부를 다시 열어 계약 뒤 새 근저당이나 압류가 붙지 않았는지 확인합니다.
입주를 마쳤다면 전입신고와 확정일자가 처리됐는지 확인하고, 보증금 이체내역과 계약서를 준비하세요. HUG를 이용한다면 공식 가능 여부 확인 화면과 신청 채널로 진행하고, HF 전세자금보증을 이용 중이라면 대출은행에 일반전세지킴보증을 문의하세요. SGI를 검토한다면 공식 상품 페이지나 지점에서 현재 계약 조건으로 신청 가능한지 확인합니다.
가입이 어렵다는 답을 받으면 기관 이름만 바꾸기 전에 거절 사유가 집 때문인지, 금액 때문인지, 계약서나 임차인 조건 때문인지부터 구분하세요. 서류 문제라면 보완할 수 있지만 압류, 위반건축물, 한도 초과처럼 집 자체의 문제는 해결 방법이 다릅니다.