돈·주거 › 전세·월세
계약서는 썼는데 집주인과 세입자 중 누가 신고해야 할지 애매합니다. “중개사가 알아서 했겠지” 하고 넘기면 30일 기한부터 놓칠 수 있습니다.
전월세 신고 의무는 원칙적으로 임대인과 임차인 양쪽에 있지만 신고서는 한 번만 내면 됩니다. 신고 대상 계약이라면 계약 체결일부터 30일 안에, 둘이 서명·날인한 계약서를 첨부해 한쪽이 신고하세요. 국가·지방자치단체 등이 계약 당사자라면 그 기관이 신고합니다.
신고 의무자는 공인중개사가 아니라 임대인과 임차인입니다. 위임받은 대리인이 신고할 수는 있지만, 실제로 신고필증이 나왔는지는 당사자가 확인해야 합니다.
① 지역·금액·계약 종류가 모두 맞아야 신고 대상입니다
주택이라고 해서 모든 계약을 전월세 신고하는 것은 아닙니다. 아래 네 가지를 순서대로 확인하세요. 하나라도 어긋나면 신고 대상이 아닙니다.
금액은 ‘이상’이 아니라 ‘초과’입니다
보증금 6천만원 + 월세 30만원 = 대상 아님
보증금 6천만원 + 월세 31만원 = 신고 대상
보증금 6천100만원 + 월세 없음 = 신고 대상
지역 때문에 헷갈린다면 부동산거래관리시스템이 안내하는 실제 사례에 맞춰보세요.
신고 대상
- 경기 가평군 · 보증금 7천만원 — 경기도는 군도 포함
- 전북 남원시 · 보증금 1천만원 + 월세 40만원 — 시 지역
- 대구 달성군 · 보증금 3억원 — 광역시는 군도 포함
대상 아님
- 경북 청도군 · 보증금 1억원 + 월세 50만원 — 도의 군 지역
- 인천 · 보증금 5천만원 + 월세 20만원 — 금액 기준 미달
- 서울 · 2021년 5월 29일 계약 — 제도 시행 전
시행령은 대상 지역을 “특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 군으로 한정)·구”로 정합니다. 강원도와 전라북도는 2023년과 2024년에 특별자치도가 됐으므로 조문대로면 군 지역도 대상입니다. 다만 부동산거래관리시스템 안내문은 아직 “수도권 전역, 광역시, 세종시 등의 시(市) 지역”이라는 옛 문구를 쓰고 있습니다. 두 곳의 군에서 계약했다면 관할 신고관청에 확인한 뒤 신고하세요.
② 의무는 두 사람에게 있지만 신고서는 한 번만 내면 됩니다
법에서 정한 전월세 신고 의무자는 원칙적으로 임대인과 임차인입니다. 공동신고가 원칙이지만 두 사람이 각각 신고할 필요는 없습니다. 국가·지방자치단체 등이 계약 당사자라면 그 기관이 신고합니다.
- 서명·날인한 계약서 있음
- 임대인이나 임차인 한 명이 계약서를 첨부하면 공동신고한 것으로 처리됩니다.
- 대리 신고
- 위임받은 대리인이 필요한 서류를 갖추면 대신 신고할 수 있습니다.
- 상대방이 거부
- 임대인이나 임차인 한쪽이 공동신고를 거부하면 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다. 관할 행정복지센터나 부동산거래관리시스템에서 단독신고 사유와 증빙 방법을 확인하세요. 거부한 쪽은 과태료 최고 구간을 맞습니다.
- 국가등이 당사자
- 임대인이나 임차인 한쪽이 법에서 말하는 국가등인 경우에는 국가등이 신고합니다.
“집주인이 하기로 했다”는 말만으로 끝내지 마세요. 신고가 처리되면 나오는 신고필증이나 신고 이력으로 완료 여부를 확인해야 합니다.
근거 · 부동산거래신고법 제6조의2
③ 30일은 입주일이 아니라 계약을 체결한 날부터 셉니다
신고기한은 계약 체결일부터 30일 이내입니다. 잔금을 치르는 날이나 실제로 이사하는 날부터 세는 것이 아닙니다. 통상 계약서에 적힌 계약일을 기준으로 달력에 30일을 표시하세요.
계약일이 2026년 9월 15일이라면
신고기한 = 2026년 10월 15일까지
계약서를 따로 작성하지 않았더라도 당사자가 보증금·월세·기간 등 주요 조건에 합의했다면 계약 성립일이 문제가 될 수 있습니다. 이런 경우에는 입금 내역과 메시지 등 계약 사실을 확인할 자료를 챙겨 관할 신고관청에 문의하세요.
이미 신고한 뒤 임대차 가격이 변경되거나 계약이 해제됐다면, 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 안에 다시 신고해야 합니다.
④ 서명·날인한 계약서를 준비하면 한 사람이 신고할 수 있습니다
방법은 두 가지입니다. 온라인은 부동산거래관리시스템이나 부동산거래 전자계약시스템에서, 방문은 임대한 주택 소재지 관할 읍·면·동 행정복지센터에서 합니다. 내가 사는 곳이 아니라 계약한 집이 있는 곳 기준입니다. 대구에 살면서 서울 집을 계약했다면 서울 해당 동으로 가야 합니다.
부동산거래관리시스템은 인감과 같은 효력을 가진 공동인증서로 본인을 확인합니다. 인증서가 없거나 발급이 번거롭다면 계약한 집 소재지 관할 행정복지센터로 방문 신고하는 편이 빠릅니다. 방문 신고에는 인증서가 필요 없습니다.
계약서가 없다면 입금증이나 통장 사본 등 계약 체결 사실을 입증할 자료가 필요할 수 있습니다. 위임받은 대리인이 신고한다면 위임장과 신분 확인 서류 등 최신 준비물을 신고관청이나 부동산거래관리시스템에서 확인하세요.
⑤ 계약서를 제출하면 확정일자는 따라오지만 전입신고는 따로입니다
전월세 신고를 할 때 임대차계약서를 제출하고 신고 접수가 완료된 경우에만 확정일자를 받은 것으로 봅니다. 신고필증에서 확정일자 번호를 확인하세요. 계약서를 제출하지 않았다면 자동 부여되지 않습니다.
하지만 이것이 전입신고까지 대신해 주는 것은 아닙니다. 세입자가 보증금 보호를 위해 대항력을 갖추려면 실제 입주와 전입신고가 필요합니다. 전월세 신고, 전입신고, 확정일자는 목적과 효력이 다른 절차입니다.
법원이나 등기소 등에서 확정일자를 먼저 받았더라도 전월세 계약 신고 대상이라면 신고는 별도로 해야 합니다. 반대로 계약서를 첨부해 전월세 신고를 마쳤다면 확정일자를 다시 신청할 필요는 없습니다.
근거 · 부동산거래신고법 제6조의5
⑥ 2025년 6월 이후 계약은 늦은 기간에 따라 2만~30만원입니다
계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났습니다. 국토교통부는 2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터 신고의무 위반에 과태료를 부과한다고 안내했습니다. 같은 때 상한도 100만원에서 30만원으로 내렸습니다.
금액은 얼마나 늦었는지와 계약금액 두 가지로 정해집니다. 아래 범위에서 왼쪽은 계약금액 1억원 미만, 오른쪽은 5억원 이상일 때입니다.
늦은 기간은 신고기한 만료일의 다음 날부터 셉니다. 천재지변처럼 불가항력인 기간은 빼줄 수 있습니다.
계약금액은 이렇게 계산합니다
보증금만 있을 때 = 보증금
월세만 있을 때 = 월세 × 200
둘 다 있을 때 = 보증금 + 월세 × 200
보증금 5천만원 + 월세 50만원 = 1억 5천만원 구간
공동신고를 거부하면 하루도 늦지 않았어도 가장 높은 줄이 적용됩니다. 별표가 “신고하지 않은 기간이 2년을 초과한 경우 또는 공동신고를 거부한 경우”를 한 줄에 묶어 놓았기 때문입니다. 상대가 신고하자고 할 때 버티는 것보다 단독으로 신고하게 두는 편이 훨씬 쌉니다.
거짓으로 신고하면 계약금액과 상관없이 100만원입니다. 기한을 넘겼더라도 신고를 포기하지 마세요. 늦을수록 금액이 올라가므로 누락을 알게 된 즉시 신고하는 것이 가장 싸게 끝내는 방법입니다.
근거 · 국토교통부 2025.04.28 보도자료 · 부동산거래신고법 시행령 제20조·별표 3(2025.4.29 개정)
전월세 신고에서 자주 헷갈리는 다섯 가지
보증금 6천만원, 월세 30만원이면 신고하나요?
두 금액 모두 기준과 정확히 같다면 대상이 아닙니다. 법은 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 계약을 대상으로 합니다.
월세만 31만원이고 보증금이 적어도 신고하나요?
네. 보증금과 월세 중 하나만 기준을 넘어도 대상입니다.
금액을 그대로 두고 계약기간만 늘렸다면요?
보증금과 월세 변화 없이 기간만 연장한 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다.
주거용 오피스텔이나 고시원도 대상인가요?
건축물의 이름보다 실제 주거 목적이 중요합니다. 지역과 금액 기준까지 충족하면 대상이 될 수 있습니다.
중개사가 신고했다고 했는데 어떻게 확인하나요?
말만 듣고 끝내지 말고 부동산거래관리시스템의 신고 이력이나 신고필증을 확인하세요. 전월세 신고 의무는 중개사가 아니라 임대인과 임차인에게 남습니다.
계약서를 쓴 날부터 이 순서로 끝내세요
온라인 신고 과정이 막히면 한국부동산원이 운영하는 통합콜센터 1533-2949에서 주택임대차계약 신고 안내를 받을 수 있습니다. 평일 09~18시(점심 12~13시)에 열고 카카오톡 채널로도 물어볼 수 있습니다.