돈·주거 › 전세·월세
전입신고만 하면 보증금이 지켜진다고 알고 계셨나요? 계약서를 함께 내지 않으면 절반만 한 것입니다.
신고 기한은 14일이지만, 효력은 신고한 다음 날 0시부터 생깁니다. 그래서 이사 당일에 해야 합니다.
실제로 법원까지 간 사건이 있습니다. 세입자가 8월 27일에 전입신고를 했습니다. 집주인은 바로 다음 날인 8월 28일 낮에 그 집에 저당권을 설정했습니다.
결과는 세입자가 이겼습니다. 대항력이 8월 28일 0시에 이미 생겼기 때문입니다. 같은 날이지만 0시가 낮보다 앞섭니다.
만약 세입자가 하루만 늦게, 8월 28일에 신고했다면 어땠을까요. 대항력은 29일 0시에 생기고, 저당권이 앞섭니다. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져갑니다.
이사 당일 시간표
주택임대차보호법 제3조 제1항 · 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결
둘은 다른 제도입니다
전입신고
- 근거는 주민등록법
- 목적은 거주관계 파악
- 생기는 것은 대항력뿐
- 수수료 없음
- 온라인은 정부24
확정일자
- 근거는 주택임대차보호법
- 목적은 보증금 순위 확보
- 혼자서는 아무 효력 없음
- 방문 600원 · 온라인 500원
- 온라인은 인터넷등기소
대항력은 “집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있는 힘”이고, 우선변제권은 “경매에서 돈을 먼저 받을 순위”입니다. 둘 다 있어야 보증금이 지켜집니다.
늦으면 얼마
주민등록법 제40조 제4항 · 같은 법 시행령 별표 4. 돈보다 무서운 건 그 기간 동안 보증금이 무방비라는 점입니다.
실제로 막히는 지점
온라인으로 되나요?
됩니다. 정부24에서 신청하면 근무시간 기준 3시간 안에 처리되고 수수료도 없습니다. 다만 만 19세 이상 본인만 가능합니다. 대리인은 안 되고, 해외체류자와 재외국민도 주민센터에 가야 합니다.
세대주 확인은 뭔가요?
들어가는 집에 이미 세대주가 있으면 그 사람의 확인이 필요합니다. 세대주가 정부24에서 [민원서비스 › 사실/진위확인 › 세대주·전입자 확인]으로 들어가 본인확인을 해주면 됩니다.
여기가 함정입니다. 확인이 안 된 채로 8일이 지나면 신고가 자동 취소됩니다. 신고를 했다고 안심하고 있다가 대항력이 없는 상태가 됩니다.
전입신고만 하고 확정일자를 안 받았다면요?
대항력은 있지만 우선변제권이 없습니다. 집주인이 바뀌어도 계속 살 수는 있는데, 경매가 들어오면 순위 배당에 참여할 수 없습니다. 지금이라도 계약서를 들고 주민센터에 가세요.
확정일자를 먼저 받아두면 안 되나요?
소용없습니다. 확정일자를 아무리 일찍 받아도 대항요건을 갖춘 다음 날 0시가 기준입니다. 이사도 안 했는데 확정일자만 받아두는 건 의미가 없습니다.