돈·주거 › 첫 자취
월세 50만 원짜리 방을 구했는데 첫 달에 통장에서 빠져나간 돈은 그 몇 배였습니다. 첫 자취 첫 달 비용은 월세 밖에 다섯 갈래가 더 있습니다.
첫 자취 첫 달 비용은 보증금 · 첫 월세 · 관리비 · 중개보수 · 이사비 · 초기 생활비 여섯 갈래입니다. 이 중 보증금과 아파트의 장기수선충당금은 나중에 돌려받는 돈이니 줄을 나눠 적으세요. 가장 많이 빠뜨리는 건 중개보수인데, 월세에 요율을 곱하는 게 아니라 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한 금액에 곱합니다.
첫 자취 첫 달 비용은 여섯 갈래로 나가 있습니다
이 중 01과, 아파트라면 장기수선충당금은 돌려받는 돈입니다. 나머지와 같은 줄에 더하면 첫 달 지출을 실제보다 크게 잡게 됩니다.
중개보수는 월세가 아니라 환산한 거래금액에 붙습니다
월세 계약의 거래금액은 보증금 + (월 차임 × 100)입니다. 이렇게 합산한 금액이 5천만 원 미만이면 다시 보증금 + (월 차임 × 70)으로 계산합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제5항). 이 거래금액에 아래 상한요율을 곱한 금액이 한쪽이 내는 중개보수의 상한입니다.
- 5천만 원 미만
- 상한 0.5% · 한도액 20만 원
- 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만
- 상한 0.4% · 한도액 30만 원
- 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만
- 상한 0.3%
- 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만
- 상한 0.4%
- 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만
- 상한 0.5%
- 15억 원 이상
- 상한 0.6%
임대차 기준 · 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1 주택 중개보수 상한요율
숫자를 넣어 보겠습니다. 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 거래금액은 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 원입니다. 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간이라 상한 0.4%, 계산하면 24만 원입니다. 한도액 30만 원 안이므로 그대로 상한이 됩니다.
보증금 500만 원에 월세 40만 원이면 500만 + 4,000만 = 4,500만 원으로 5천만 원에 못 미칩니다. 그래서 다시 계산해 500만 + 2,800만 = 3,300만 원이 거래금액이 되고, 상한 0.5%를 곱하면 16만 5천 원입니다.
세 가지를 더 기억하세요. 표의 숫자는 상한이라 그 안에서 협의할 수 있고, 부가가치세는 별도이며, 지급 시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하에 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우 임대차 상한이 0.4%이고, 이 요건을 못 갖추면 0.9% 이내에서 협의합니다.
중개보수와 실비 외의 명목으로는 어떤 이름으로도 한도를 넘겨 받을 수 없습니다. 한도를 넘겨 낸 금액은 그 초과분이 무효여서 돌려달라고 청구할 수 있고(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결), 계속 요구하면 행정관청에 신고할 수 있습니다.
관리비는 총액이 아니라 포함 항목을 받아야 합니다
중개사가 계약 전에 성실·정확하게 설명해야 하는 항목에는 관리비 금액과 그 산출내역이 들어 있습니다(「공인중개사법」 제25조 제1항). 거래예정금액과 중개보수·실비의 금액 및 산출내역도 같은 설명 대상입니다. 설명한 내용은 중개대상물확인·설명서로 받게 되고, 중개사는 이 서류를 3년간 보존합니다.
그러니 “관리비 7만 원, 다 포함”이라는 말만 듣고 끝내지 마세요. 전기·수도·가스·난방·인터넷·TV 중 무엇이 그 7만 원 안에 들어 있고 무엇을 따로 내는지를 확인·설명서에서 짚어 달라고 하세요. 별도로 내는 항목이 있으면 그 금액은 아래 ④의 변동비로 내려갑니다.
관리비는 첫 자취 첫 달 비용 가운데 매달 반복되는 줄이라 첫 달보다 그다음이 더 중요합니다. 아파트·연립·다세대처럼 공동주택이면 전기·도시가스·상하수도 요금이 관리비에 묶여 나오는 경우가 많습니다. 이때는 개별 정산 대신 관리사무소에 이사일 기준 정산을 의뢰하면 됩니다.
전기·가스·수도는 입주 당일 계량기 숫자부터 찍으세요
전기는 이사 당일 계량기 지침을 한전ON이나 고객센터(국번 없이 123)에 알리면 그 시점으로 요금이 갈립니다. 사용자가 바뀌면 전출자와 전입자는 변경 발생 후 14일 이내에 한국전력공사에 알려야 합니다(전기공급약관 제12조 제1항).
도시가스는 명의변경을 빼먹으면 손해가 큽니다. 전 사용자의 미납금액이 있으면 명의변경 자체가 되지 않고, 명의변경을 하지 않으면 전 사용자의 권리·의무를 승계한 것이 되어 남의 미납요금을 대신 내야 할 수 있습니다. 지역 도시가스사 고객센터에 전화해 계량기 지침과 미납 여부를 함께 확인하세요.
상하수도는 최종 검침일부터 이사 시점까지를 한 달 30일로 보고 일할 계산합니다. 지역 상수도사업본부에 “신·구 사용자 사용요금 분리신고”를 해야 정산이 갈립니다.
돌려받는 돈 두 가지는 지출에서 빼서 적으세요
첫 자취 첫 달 비용 표에서 두 줄은 지출이 아닙니다. 첫 번째는 보증금입니다. 계약이 끝나면 돌아오는 돈이라 첫 달에 준비할 현금에는 넣되, 한 달 살림에 쓴 돈과는 줄을 나눠 적습니다.
두 번째는 아파트 같은 공동주택의 장기수선충당금입니다. 이 돈의 납부의무자는 임차인이 아니라 집주인입니다. 관리규약에 따라 매달 관리비에 얹혀 임차인이 대신 내는 경우가 많은데, 이사할 때 그동안 낸 금액을 소유자에게 정산해 달라고 청구할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항). 관리주체는 요구하면 납부 확인서를 지체 없이 발급해 주어야 합니다.
헷갈리기 쉬운 관리비예치금은 다릅니다. 이건 소유자에게 징수하는 돈이라 임차인이 낼 일도, 돌려받을 일도 아닙니다. 첫 달 예산표에 넣지 마세요.
입주 14일 안에 이 둘을 끝내야 보증금이 지켜집니다
전입신고는 전입한 날부터 14일 이내에 해야 합니다(「주민등록법」 제16조 제1항). 정당한 사유 없이 넘기면 5만 원 이하의 과태료가 붙습니다. 정부24 전입신고에서 온라인으로도 됩니다.
확정일자는 계약서에 날짜 도장을 받는 절차입니다. 주민센터 방문은 600원, 대법원 인터넷등기소의 전자확정일자는 500원입니다.
이 둘을 왜 같이 하느냐면, 집을 넘겨받아 살면서 전입신고를 해야 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 있어야 경매·공매에서 보증금을 먼저 받아 갈 우선변제권이 생기기 때문입니다(「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항). 하나만 해두면 절반만 갖춘 셈입니다.
계약 전에 문자로 받아둘 다섯 가지
문자나 메신저로 받아 두면 나중에 금액이 달라졌을 때 근거가 남습니다. 첫 자취 첫 달 비용이 계약한 뒤에 불어나는 건 대부분 이 다섯 가지를 말로만 확인했기 때문입니다. 계약서와 중개대상물확인·설명서는 사진으로라도 전부 보관하세요.
첫 자취 첫 달 비용 가운데 이사비와 가구·가전 구입비에는 중개보수나 확정일자 수수료와 달리 법으로 정해진 금액이 없습니다. 이 글에서 금액을 제시하지 않은 이유입니다. 이사비는 출발지와 도착지, 층수와 엘리베이터 유무, 짐의 양, 포장·설치 포함 여부, 추가요금 조건을 적은 견적서로 바꿔서 비교하세요. 초기 생활비는 입주 당일 없으면 못 자는 것부터 사고, 나머지는 첫 달 예산에서 빼 두는 편이 안전합니다.