계약갱신청구권, 만료 2개월 전까지 기록이 남게 보내세요

① 만료 2개월 전을 넘기면 이 권리는 쓸 수 없습니다

계약갱신청구권은 아무 때나 쓸 수 없습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 계약서에 적힌 종료일을 펴 놓고 두 날짜를 달력에 먼저 표시하세요. “두 달쯤 전”으로 어림하다 며칠 차이로 놓치는 경우가 많습니다.

10월에 연락하면 늦습니다. 이때는 임대인이 조건 변경이나 갱신 거절을 통지하지 않아 묵시적으로 갱신되기를 기다리는 수밖에 없는데, 그건 내가 정할 수 있는 일이 아닙니다.

‘2개월 전’ 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 그 전에 맺고 한 번도 새로 갱신하지 않은 계약이라면 종전 기준이 적용될 수 있으니, 계약서의 체결일과 갱신 이력을 먼저 확인하세요.

근거 · 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 · 제6조 제1항

② 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되면 2년이 붙습니다

계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 1년만 더 살고 싶어서 1년으로 요구하더라도 법이 보장하는 기간은 2년이며, 그보다 짧게 정하려면 임대인과 따로 합의해야 합니다.

갱신된 계약은 전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 바뀔 수 있는 것은 차임과 보증금뿐이고, 그것도 법이 정한 범위 안에서만 가능합니다.

여기서 많이 헷갈리는 지점이 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 쓴 것이 아닙니다. 아무도 통지하지 않아 계약이 그대로 연장된 것이라면 내 권리는 그대로 남아 있습니다. 반대로 예전에 새 계약서를 쓰고 임대료를 조정했다면, 그것이 서로 합의한 재계약이었는지 법정 권리를 행사한 갱신이었는지에 따라 남은 횟수가 달라집니다. 계약서와 그때 주고받은 메시지를 다시 확인하세요.

근거 · 제6조의3 제2항·제3항 · 제6조(묵시적 갱신)

③ “계속 살고 싶다”가 아니라 권리를 쓴다고 적으세요

계약갱신청구권에는 법이 정한 서식이 없습니다. 말로 해도 되고 문자로 해도 됩니다. 문제는 나중에 “그런 말 들은 적 없다”는 다툼이 생겼을 때입니다. 그래서 형식보다 무엇을 언제 보냈고 상대가 받았는지가 남아야 합니다.

대상 주택, 계약 만료일, 갱신을 요구한다는 의사. 이 세 가지를 한 번에 적으세요.

임대료 인상, 수리 요청, 이사 일정 같은 이야기는 이 메시지에 붙이지 마세요. 조건을 함께 적으면 나중에 “새 조건을 제안한 협의”였는지 “권리 행사”였는지가 흐려집니다. 협의는 회신을 받은 뒤 별도 메시지로 진행하세요.

보낸 뒤에는 임대인 연락처, 발송 시각, 메시지 전문, 읽음 표시나 회신 화면을 한 폴더에 모아 두세요. 연락이 닿지 않거나 다툼이 예상된다면 내용증명처럼 도달을 증명하기 쉬운 방법을 함께 쓰는 편이 안전합니다.

④ 거절할 수 있는 사유는 법에 적힌 아홉 가지뿐입니다

“집을 팔 거라서”는 이 목록에 없습니다. 매도 예정이라는 말만 듣고 계약갱신청구권을 접지 마세요. 거절 사유가 무엇인지, 어느 항목에 해당하는지 서면이나 메시지로 남겨 달라고 요청하세요. 그 기록이 뒤에 나올 손해배상이나 분쟁조정의 출발점이 됩니다.

근거 · 제6조의3 제1항 각 호

⑤ 실거주로 거절해 놓고 남에게 세를 놓으면 배상 책임이 생깁니다

임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신됐더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대했다면 손해를 배상해야 합니다.

미리 정해 둔 배상액 합의가 없다면 다음 셋 중 가장 큰 금액이 기준입니다.

기준 1

갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

기준 2

새 임차인에게 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분

기준 3

그 갱신거절 때문에 임차인이 실제로 입은 손해액

환산월차임은 보증금을 월세로 바꿔 계산한 금액을 포함합니다. 전세처럼 월세가 없는 계약도 기준을 계산할 수 있다는 뜻입니다.

다만 집을 비워 뒀거나 팔았다는 사실만으로 배상이 자동으로 인정되지는 않습니다. 새로 세입자가 들어온 정황을 알게 됐다면 기존 계약서, 갱신 요구 메시지, 임대인의 거절 답변, 이사비와 중개보수 영수증을 먼저 모으세요.

근거 · 제6조의3 제5항·제6항

⑥ 갱신돼도 5%까지는 오를 수 있고, 나가려면 3개월이 걸립니다

갱신은 됐는데 임대료가 그대로일 거라고 기대하면 안 됩니다. 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못합니다. 시·도가 조례로 그 범위 안에서 상한을 더 낮게 정할 수 있으므로 사는 지역 기준도 확인하세요.

또 하나 기억할 것이 있습니다. 계약을 하거나 임대료를 올린 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 작년에 올렸다면 올해 또 올려 달라는 요구에 바로 응할 이유가 없습니다.

갱신된 뒤 사정이 바뀌어 나가야 한다면 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 대신 계약은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 끝납니다. 그때까지의 월세와 관리비는 계속 부담해야 하므로, 이사 날짜를 잡기 전에 3개월을 먼저 계산하세요.

근거 · 제7조(차임 등의 증감청구권) · 제6조의3 제4항

계약갱신청구권에서 자주 헷갈리는 네 가지

만료 전에 이 순서로 끝내세요

임대인이 거절하거나 조건을 두고 다툼이 생겼다면 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 법률 상담은 대한법률구조공단 132에서 무료로 받을 수 있습니다.

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