등기부등본, 갑구·을구에서 이것만 알면 끝!

① 등기부등본 보는 법은 표제부 주소 확인부터 시작합니다

표제부는 집의 신분증입니다. 소재지번, 건물명칭과 번호, 층·호수, 면적, 구조가 적혀 있습니다. 계약서에 적을 주소와 등기부 주소가 같은지 먼저 대조하세요. 303호에 들어가는데 301호 등기부를 보고 계산하면 뒤의 확인은 전부 의미가 없습니다.

아파트·오피스텔 같은 집합건물은 전유부분의 건물 표시에서 정확한 동·호수와 면적을 봅니다. 표제부에 별도등기 있음이 보이면 토지에 따로 설정된 권리가 있다는 뜻이므로 토지 등기까지 확인하세요. 단독·다가구주택도 건물 등기만 보지 말고 토지 등기를 함께 봐야 합니다.

확인할 것 · 주소, 동·호수, 전유면적, 대지권, 별도등기

② 갑구의 현재 소유자와 계약 상대방을 대조하세요

갑구에는 소유권이 누구에게 어떻게 넘어왔는지가 순서대로 적힙니다. 현재 유효한 소유권자의 이름과 계약서의 임대인 이름, 신분증을 맞춰 보세요. 말소된 등기는 현재 권리가 아니므로 줄이 그어진 항목과 살아 있는 항목을 구분해야 합니다.

공동소유라면 한 사람 이름만 보고 계약하지 마세요. 지분과 소유자 전원을 확인하고, 계약에 참여하지 않는 소유자가 있다면 적법한 위임 여부를 확인해야 합니다. 대리인이 나온 경우에는 위임장과 인감증명서만 받는 데서 끝내지 말고 소유자에게 계약 내용과 보증금 받을 계좌를 다시 확인하세요.

계약금과 잔금은 원칙적으로 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 기록을 남기세요.

③ 압류·가압류·경매·신탁이 있으면 서류부터 확인하세요

신탁회사의 동의 없는 계약은 전입신고와 확정일자를 마쳐도 문제가 생길 수 있습니다. 실제 계약 가능 여부는 신탁원부 내용에 따라 달라집니다. 신탁등기 한 줄만 보고 “동의서만 있으면 된다”고 단정하지 말고, 수탁자와 우선수익자에게 임대 권한과 보증금 반환 책임을 문서로 확인하세요.

근거 · 찾기쉬운 생활법령 · 신탁 부동산을 이용한 사기

④ 등기부등본 보는 법에서 을구는 날짜와 채권최고액이 핵심입니다

을구에는 근저당권·전세권·임차권처럼 소유권 이외의 권리가 적힙니다. 근저당권이 있다면 접수일자, 채권최고액, 채무자, 근저당권자를 확인하세요. 내 대항력보다 먼저 설정된 근저당권자는 집이 경매로 넘어갔을 때 보통 나보다 먼저 배당받습니다.

채권최고액은 실제 남은 대출금과 같은 숫자가 아닙니다. 근저당권자가 담보로 우선변제받을 수 있도록 정한 최고 한도입니다. 집주인이 “대출은 거의 갚았다”고 말해도 등기부에 근저당이 남아 있다면, 1차 계산은 등기부에 적힌 채권최고액으로 하세요. 상환을 조건으로 계약한다면 잔금일 상환과 말소등기 신청을 특약과 실행 절차로 묶어 확인해야 합니다.

을구에 임차권등기가 있다면 이전 세입자가 계약 종료 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했을 가능성을 확인해야 합니다. 현재 세입자의 퇴거에 맞춰 지우는 전세권인지, 미반환 때문에 남은 임차권인지 원인을 구분하세요.

근거 · 민법 제357조 · 근저당

⑤ 채권최고액과 내 보증금을 더해 집값과 비교하세요

예를 들어 확인한 주택가격이 4억원, 선순위 근저당 채권최고액이 1억8천만원, 내 보증금이 1억5천만원이라면 합계는 3억3천만원이고 비율은 82.5%입니다.

등기부등본 보는 법만으로 모든 위험을 확인할 수는 없습니다. 이 숫자만 보고 “17.5%가 남으니 안전하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 호가가 아니라 보증기관이 인정하는 주택가격은 더 낮을 수 있고, 다가구주택의 선순위 임차보증금, 미납국세처럼 등기부 한 장만으로 전부 알 수 없는 돈도 있습니다. 이 계산은 위험한 집을 빨리 거르는 1차 점검입니다.

다음 단계에서는 같은 주소와 보증금으로 반환보증 가입 가능 여부를 확인하세요. 보증기관은 자체 주택가격과 선순위채권 기준으로 다시 계산합니다.

⑥ 이 네 가지가 보이면 계약금부터 멈추세요

등기부등본 보는 법, 계약 전 세 번 확인하세요

등기부등본 보는 법을 익혔더라도 한 번 열람하고 끝내면 안 됩니다. 계약금 내기 전, 계약서를 쓰는 날, 잔금 보내기 직전에 새로 열람하세요. 처음 확인한 뒤 새 근저당이나 압류가 접수될 수 있기 때문입니다. 중개인이 뽑아둔 출력물만 보지 말고 발급일시와 페이지 수를 확인하세요.

대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서 열람하기

다음에 궁금해질 것