계약서 주소가 등기와 다르면, 서명을 미루세요

네 곳이 같은 집을 가리켜야 계약서가 내 집을 가리킵니다

주소가 어긋나는 상황은 대부분 ‘사기냐 아니냐’의 문제가 아니라 어느 표기가 공적 장부의 표기인지 모르는 문제입니다. 그래서 순서가 중요합니다. 눈에 보이는 숫자부터 믿지 말고, 장부에서 시작해 현장으로 내려옵니다.

네 줄이 모두 같은 집을 가리킬 때 다음 단계로 갑니다. 한 줄이라도 비면 오늘은 서명하지 않습니다.

① 아파트냐 다가구냐에 따라 떼어야 할 대장이 달라집니다

계약서 맨 앞에서 주택 유형부터 확인하세요. 국가법령정보센터의 표준임대차계약서 서식은 ‘주택의 표시’ 칸에 주택 소재지와 함께 아파트·연립주택·다세대주택·다가구주택·그 밖의 주택 가운데 하나를 고르게 되어 있습니다(민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 별지 제24호서식, 시행 2025. 12. 19.). 이 칸이 정해지면 떼어야 할 서류가 정해집니다.

건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장으로 나뉘고, 집합건축물대장은 다시 표제부와 전유부로 나누어 작성합니다(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제4조, 제5조 제2항). 아파트·연립주택·다세대주택처럼 호실마다 주인이 갈리는 집은 집합건축물대장 전유부에서 내 호실을 찾습니다.

다가구주택은 다릅니다. 집합건축물이 아니어서 전유부가 없고, 대신 다가구주택의 호(가구)별 면적대장이 따로 작성됩니다(같은 규칙 제5조 제5항). 그래서 다가구주택은 등기에서 ‘몇 호’를 찾으려 해도 개별 호실이 나오지 않을 수 있습니다. 건물 유형이 그런 것일 수 있으니 그것만으로 이상한 집이라고 단정하지 마세요. 대신 호(가구)별 면적대장과 계약서의 ‘임차할부분’ 기재를 나란히 놓고, 내가 들어갈 방이 어디로 적히는지 중개사에게 확인해 문자로 남기세요.

② 등기 표제부의 소재·지번·건물번호를 계약서와 맞춥니다

건물 등기기록의 표제부에는 표시번호, 접수연월일, 소재·지번, 건물명칭 및 번호, 건물의 종류·구조·면적이 기록됩니다. 다만 같은 지번 위에 건물이 하나뿐이면 건물번호는 기록하지 않습니다. 구분건물이면 1동 건물 표제부에 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 적고, 전유부분 표제부에 건물번호를 적습니다(부동산등기법 제40조 제1항·제2항).

즉 아파트·연립주택·다세대주택이라면 계약서의 동·호가 전유부분 표제부의 건물번호와 같아야 하고, 지번은 1동 표제부와 같아야 합니다. 등기는 오래전에 받아 둔 사본이 아니라 계약 직전에 새로 뗀 것으로 맞추세요.

떼는 곳은 대법원 인터넷등기소입니다. 발급 절차와 수수료는 정부24 ‘건물등기사항증명서 발급’ 안내에 정리돼 있습니다. 처리는 즉시이고, 수수료는 방문 신청 1,200원, 무인발급기와 인터넷 발급 신청은 1,000원입니다.

③ 건축물대장에서는 주용도·층별 현황과 위반건축물 표시를 봅니다

건축물대장은 정부24 ‘건축물대장 등본(초본) 발급(열람)’에서 뗍니다. 발급되는 종류는 일반건축물대장, 집합건축물대장(표제부), 집합건축물대장(전유부), 건축물대장 총괄 네 가지입니다. 발급은 1건당 500원, 열람은 300원이고 인터넷 발급·열람은 무료입니다(같은 규칙 제34조).

대장을 열면 세 가지를 봅니다. 첫째, 소재지가 계약서·등기와 같은 주소인지. 둘째, 주용도와 층별 현황에서 내가 살 층과 호가 주거용으로 적혀 있는지. 셋째, 첫 면 장번호란 위에 ‘위반건축물’ 표시가 찍혀 있는지입니다.

위반건축물 표시는 허가권자가 시정명령을 할 때마다 대장에 적습니다. ‘위반건축물’이라는 표시와 함께 위반일자, 위반내용, 시정명령한 내용이 기재되고, 변동사항란에도 같은 내용이 남습니다. 위반이 시정되거나 관계 법령이 바뀌어 적법하게 되면 그 표시는 삭제됩니다(같은 규칙 제8조). 표시가 보인다고 해서 아라유가 그 집의 계약 가능 여부를 판정하지는 않습니다. 지금 상태를 확인하라는 신호로 쓰고, 무엇이 언제 문제가 됐고 시정됐는지는 변동사항란에서 읽은 뒤 담당 시·군·구청 건축 부서에 확인하세요.

④ 현관문과 우편함 번호는 참고 표시일 뿐입니다

현장에서 먼저 눈에 들어오는 건 현관문에 붙은 숫자입니다. 하지만 기준은 서류입니다. 법무부 주택임대차표준계약서의 ‘임차주택의 표시’ 칸은 소재지에 도로명주소를 쓰게 하고, ‘임차할부분’ 칸에는 “상세주소가 있는 경우 동·층·호 정확히 기재”라고 적어 두었습니다. 표준계약서 특약사항에는 상세주소가 없는 경우 임차인이 상세주소 부여를 신청하는 데 대한 소유자 동의 여부를 적는 칸도 있습니다.

그래서 현장 표시와 서류가 다르면 현장 숫자를 계약서에 옮기지 마세요. 그 차이 자체를 중개사와 임대인에게 알리고, 어느 쪽이 공적 장부의 표기인지 확인한 다음 계약서와 전입신고를 같은 기준으로 맞추는 것이 순서입니다. 표준계약서 안내문도 등기사항증명서, 미납 국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황을 반드시 확인한 뒤 계약 체결 여부를 결정하라고 적고 있습니다.

다르면 계약서부터 고치지 말고 원인부터 확인하세요

불일치를 발견했을 때 흔한 실수는 그 자리에서 계약서 숫자를 바꿔 쓰는 것입니다. 원인을 모른 채 숫자만 맞추면 어느 쪽이 맞는지 모르는 계약서가 한 장 더 생깁니다. 순서는 셋입니다.

건축물대장의 표시사항을 고치는 일은 임차인이 할 수 없습니다. 건축물의 소유자가 건축물표시 변경신청서에 변경 사실을 증명하는 서류를 붙여 시장·군수·구청장에게 신청해야 하고, 담당 기관은 신청 내용이 건축물과 대지의 실제 현황과 맞는지 대조·확인합니다(같은 규칙 제18조). “대장이 틀렸다”는 말을 들었다면 고쳐 달라고 요청할 상대는 임대인이고, 확인할 곳은 시·군·구청입니다.

같은 날짜로 묶은 증거 세 묶음을 남기세요

주소를 맞춰 봤다는 증거는 기억이 아니라 파일입니다. 서류마다 발급일이 다르면 대조한 의미가 약해집니다. 가능하면 같은 날 받아 한 폴더에 모으세요.

계약서에 적은 주소는 신고에도 그대로 따라갑니다. 수도권 전역, 광역시, 세종시, 도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원을 넘겨 계약했다면 계약 체결일부터 30일 안에 시·군·구청에 신고해야 하고, 계약서를 내고 신고 접수가 끝나면 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 신고와 이력 조회는 국토교통부 부동산거래관리시스템(RTMS)에서 합니다.

서류에는 주민등록번호와 연락처가 드러납니다. 보관용 사본은 필요한 칸만 남기고 가려 두고, 공개된 곳이나 댓글에 올리지 마세요.

계약서 주소 확인에서 자주 헷갈리는 세 가지

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